Lorsqu’un entrepreneur cause des dommages par négligence à la propriété de votre voisin, êtes-vous responsable ou l’entrepreneur ? Tous les contrats de construction sont-ils les mêmes en ce qui concerne les risques, l’assurance et les responsabilités en matière de dommages ? Le constructeur prend-il des dispositions d’assurance pour ses travaux à côté ou séparément du preneur d’assurance ? Ce ne sont là que quelques-unes des questions pertinentes que l’un des 2,8 millions de millionnaires à travers le Royaume-Uni peut avoir avant d’entreprendre une rénovation majeure. Il est essentiel pour les clients fortunés (HNW) de comprendre les risques de la construction, d’être conscients des responsabilités contractuelles des principales parties et parties prenantes, et de s’assurer qu’ils obtiennent la bonne politique pour protéger leurs actifs.
Le boom de la re-modernisation
Le marché de la rénovation moderne a connu une ascension rapide et fulgurante à travers le Royaume-Uni et les principales économies mondiales. Les investisseurs ont depuis longtemps prévu le potentiel de croissance de l’immobilier sur le marché britannique. Et, grâce à l’attention collective substantielle accordée aux acheteurs étrangers qui investissent dans des capitaux britanniques - en particulier des constructions et des rénovations à grande échelle - le boom de l’immobilier de luxe est arrivé.
Dans des villes comme Londres, où les limites d’espace dans les zones souhaitables empêchent les constructions horizontales, et la planification locale et les restrictions de construction empêchent les verticales (plafonnées à un seul étage dans de nombreux cas), une tendance structurelle a émergé : la construction à la baisse. Londres a vu une augmentation résultante de soi-disant maisons d’icebergs, ou méga-sous-sols, construit discrètement sous la surface du sol. De telles rénovations insufflent une valeur significative dans une maison ; à Chelsea et Kensington, l’ajout d’un sous-sol peut augmenter la valeur d’une maison de 15 000 £ par mètre carré.
Bien que l’inflation ait cédé la place à une diminution de l’appétit, de nombreux investisseurs internationaux sont désireux de surmonter les turbulences économiques - en utilisant des propriétés comme pépinières ou des établissements alternatifs jusqu’à ce que le moment soit venu de capitaliser sur des rendements inattendus par le biais de la location ou de la vente. Les maisons à travers le Royaume-Uni valent maintenant plus qu’avant la pandémie de COVID-19. Les clients de HNW cherchent constamment à imposer leur propre caractère sur leurs propriétés pour atteindre une stature plus dominante de la richesse, et tant que la tendance à embellir les espaces de vie persiste, l’essor des rénovations modernes n’est pas susceptible de disparaître - et l’industrie de l’assurance doit être préparée.
La valeur de la compréhension de chaque élément d’assurance
Lorsqu’un client commence une reconstruction - par exemple, pour ajouter du caractère - le projet commence à l’étape des pré-travaux. Commencez par engager un architecte, puis des concepteurs et des ingénieurs en structure pour aider à faciliter la vision et s’assurer que les travaux sont souples. Ensuite, la commission d’urbanisme de votre bureau d’urbanisme local doit autoriser l’autorisation d’aménagement par le biais d’un accord. Il s’agit souvent de processus longs et interminables qui devraient être achevés le plus tôt possible. En attendant les résultats, obtenez un entrepreneur et décrivez un budget complet. Dans le cas des biens patrimoniaux et des projets plus exigeants, des enquêtes spécialisées peuvent être nécessaires pour évaluer la pertinence des travaux.
Travaux contractuels
Au cours des premières étapes du projet, les clients de HNW devraient investir dans un contrat-cadre pour maximiser la protection de toutes les parties prenantes. On peut soutenir que les contrats standardisés les plus faciles à naviguer du point de vue d’un client sont le Joint Contracts Tribunal (JCT) - une suite de formes standard de contrats qui répondent à divers degrés de complexité et de coût pour tous les projets de construction. La fonction clé d’un contrat est de répartir les risques et les responsabilités de toutes les parties concernées - surtout, ceux de l’employeur et de l’entrepreneur.
Le JCT décrit plusieurs éléments convenus des travaux : la valeur du projet, les dates de début et d’achèvement, les options d’assurance pertinentes, etc. Les répartitions des risques et des responsabilités en matière d’assurance sont fondées sur l’une des trois options d’assurance choisies dans le contrat. Quel que soit le choix de l’option, tout cela pèse lourdement sur l’entrepreneur en cas de blessure ou de dommage causé à la propriété.
En vertu du contrat de JCT, les responsabilités d’assurance sont généralement les suivantes : Option A, lorsque l’entrepreneur est responsable d’assurer les travaux en nom commun avec l’employeur, sur une base tous risques ; l’option B, lorsque l’employeur est responsable d’assurer les travaux en nom commun avec l’entrepreneur, sur une base tous risques ; et l’option C, lorsque l’employeur est responsable d’assurer les travaux conjointement avec l’entrepreneur concernant les structures existantes.
Il est cependant une idée fausse commune que les politiques de niche HNW répondront à toutes les éventualités. Si un propriétaire appelle son assureur à la dernière minute lors d’une rénovation — après l’approbation de la planification locale et la préparation de l’entrepreneur — et qu’il s’attend à obtenir l’approbation de prolonger son assurance habitation existante, cette personne pourrait n’avoir pas de chance. Soit l’assureur accepte de prolonger la police, avec une prime gonflée et une couverture inversement réduite (diminuant effectivement sa protection), soit la prolongation est complètement refusée en raison du risque.
Pour aborder cette situation correctement, nous encourageons la communication avec votre courtier dès le début de la phase de planification préalable aux travaux et obtenons une recommandation pour un souscripteur ou un assureur spécialisé qui peut fournir une police complète tous risques. Les polices spécialisées sont spécifiquement conçues pour couvrir la répartition des risques de l’ensemble des travaux, assurant le contrôle et la protection maximale de l’actif.
Qu’est-ce qui peut mal tourner ?
Les propriétaires commetent souvent l’erreur de se fier à la police d’assurance de leur entrepreneur pour se protéger. Cela, dans certains cas, pourrait avoir des conséquences financières et émotionnelles importantes. Dans une police d’assurance tous risques d’un entrepreneur standard, une exclusion commune soutient que tout dommage à une structure existante n’est pas assuré et peut donc exposer la réclamation.
Dans un cas — une remise à neuf complète du rez-de-chaussée — une grande poutre d’acier à double longueur a servi de point central à l’extension de l’usine. Peu de temps après l’installation de la poutre, le client avait remarqué une ouverture à l’intérieur de la maçonnerie au-dessus de la poutre, et il a été constaté plus tard qu’il y avait des dommages se matérialisant dans le fascia interne et externe de la structure et les blocs. Il a été déterminé que la cause était le défaut de supporter adéquatement la charge pendant l’installation de la poutre. Bien que la poutre ait été placée correctement, les dommages se rapportaient uniquement à la structure existante et ont donc été exclus de la protection. En raison de l’absence de couverture spécialisée, le client a été contraint d’absorber les répercussions financières substantielles des dommages et des travaux qui ont suivi.
Risques et atténuation, stratégies clés
Lorsqu’une propriété est structurellement modifiée, une gamme d’événements peuvent se produire qui peuvent entraîner des dommages ou des blessures, y compris l’évacuation de l’eau, la tempête / inondation, le feu et le vol. De tous les risques physiques, les dommages accidentels (qui comprennent les dommages non négligents et fortuits ainsi que l’effondrement structurel) sont le type de dommage le plus coûteux aux rénovations, représentant 29% de tous les coûts, selon le principal fournisseur de produits Renovation Underwriting. Les demandes d’indemnisation pour dommages accidentels ont également tendance à être de la nature la plus vaste et la plus complexe.
Il est essentiel d’atténuer et de prévenir les risques dans la mesure du possible, comme le déploiement de systèmes de détection des fuites et l’assurance d’une bonne exécution pour lutter contre les futures évasions de dommages causés par l’eau. Plus important encore, l’importance d’acquérir la bonne couverture d’assurance pour les sommes adéquates assurées en cas de sinistre ne doit pas être négligée ; il ne faut pas non plus se fier à l’assurance des entrepreneurs. Enfin, il est sage de faire appel aux services de professionnels spécialisés en sinistres dès les premières étapes , en particulier ceux qui ont une expertise éprouvée en ce qui concerne les complexités associées aux constructions HNW et aux pertes de biens.
Il existe de nombreuses pièces mobiles liées aux travaux contractuels et aux rénovations qui, si elles sont mal comprises ou non reconnues tout au long du processus de construction, peuvent causer des dilemmes consécutifs liés à l’assurance plus tard. À cette fin, il est essentiel d’aider les clients à comprendre chaque élément d’assurance et toutes les implications possibles pour permettre un projet de rénovation sans heurts et rentable, sans conflit.
Même si le dommage est causé par la négligence ou l’aveu de faute, alors que les travaux sont en cours, le contrat exige que l’entrepreneur et les sous-traitants soient considérés comme des assurés conjoints pour les pertes.
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