Når en entreprenør uagtsomt forvolder skade på din nabos ejendom, er det så dig eller entreprenøren, der er ansvarlig? Er alle byggekontrakter ens med hensyn til risiko, forsikring og ansvar for skader? Tegner bygherren forsikring for sit arbejde sammen med eller adskilt fra forsikringstageren? Dette er blot nogle få relevante spørgsmål, som en af de 2,8 millionærer i Storbritannien kan have, inden de går i gang med en større renovering. Det er afgørende for kunder med høj nettoværdi (HNW) at forstå risiciene ved byggeri, være opmærksom på de vigtigste parters og interessenters kontraktlige ansvar og sikre, at de får den rigtige forsikring til at beskytte deres aktiver.
Boomet i re-modernisering
Det moderne renoveringsmarked har oplevet en hurtig, meteorisk stigning i hele Storbritannien og i de store globale økonomier. Investorer har længe forudset potentialet for ejendomsvækst på det britiske marked. Og takket være et betydeligt kollektivt fokus på oversøiske købere, der investerer i britisk kapital - især store byggerier og renoveringer - er boomet i luksusejendomme kommet.
I byer som London, hvor pladsbegrænsninger i attraktive områder forhindrer horisontal udbygning, og lokale planlægnings- og byggerestriktioner forhindrer vertikal udbygning (i mange tilfælde begrænset til én etage), er der opstået en strukturel tendens: at bygge nedad. London har oplevet en stigning i antallet af såkaldte isbjerghuse eller megakældre, som er bygget diskret under jordens overflade. Sådanne renoveringer tilfører en betydelig værdi til et hjem; i Chelsea og Kensington kan tilføjelse af en kælder øge et hjems værdi med 15.000 pund pr. kvadratmeter.
Selv om inflationen har givet plads til mindre appetit, er mange internationale investorer ivrige efter at ride den økonomiske turbulens af - ved at bruge ejendomme som børnehaver eller alternative etablissementer, indtil tiden kommer til at kapitalisere på uventede afkast gennem udlejning eller salg. Boliger i hele Storbritannien er nu mere værd end før COVID-19-pandemien. HNW-kunder forsøger konsekvent at sætte deres eget præg på deres ejendomme for at opnå en mere dominerende formue, og så længe tendensen til at pynte på boligerne fortsætter, vil moderne renoveringer sandsynligvis ikke forsvinde - og forsikringsbranchen skal være forberedt.
Værdien af at forstå hvert enkelt forsikringselement
Når en bygherre påbegynder en ombygning - f.eks. for at tilføre karakter - begynder projektet i forarbejdet. Start med at engagere en arkitekt, derefter designere og bygningsingeniører til at hjælpe med at fremme visionen og sikre, at arbejdet er fleksibelt. Derefter skal planlægningsudvalget på dit lokale planlægningskontor give byggetilladelse gennem en aftale. Det er ofte lange processer, som bør afsluttes så tidligt som muligt. Mens du venter på resultaterne, kan du få fat i en entreprenør og udarbejde et omfattende budget. I tilfælde af kulturarvsejendomme og mere krævende projekter kan det være nødvendigt med specialundersøgelser for at vurdere arbejdets egnethed.
Kontraktarbejde
I projektets indledende faser bør HNW-kunder investere i en rammekontrakt for at maksimere beskyttelsen af alle interessenter. De letteste standardiserede kontrakter at navigere i fra en kundes perspektiv er uden tvivl Joint Contracts Tribunal (JCT) - en række standardkontrakter, der tager højde for forskellige grader af kompleksitet og omkostninger for alle byggeprojekter. En kontrakts vigtigste funktion er at fordele risici og ansvar for alle involverede parter - vigtigst af alt arbejdsgiverens og entreprenørens.
JCT'en beskriver flere aftalte elementer i arbejdet: projektets værdi, start- og slutdatoer, relevante forsikringsmuligheder osv. Fordelingen af risiko og forsikringsansvar er baseret på en af de tre forsikringsmuligheder, der er valgt i kontrakten. Uanset valg af option vejer de alle tungt på entreprenøren i tilfælde af en personskade eller skade på ejendommen.
I henhold til JCT-kontrakten er forsikringsansvaret typisk : Option A, når entreprenøren er ansvarlig for at forsikre arbejdet i fælles navn med arbejdsgiveren, på et all-risk grundlag; option B, når arbejdsgiveren er ansvarlig for at forsikre arbejdet i fælles navn med entreprenøren, på et all-risk grundlag; og option C, når arbejdsgiveren er ansvarlig for at forsikre arbejdet i fælles navn med entreprenøren vedrørende eksisterende strukturer.
Det er dog en udbredt misforståelse, at HNW-nicheforsikringer dækker alle eventualiteter. Hvis en husejer ringer til sit forsikringsselskab i sidste øjeblik under en renovering - efter at lokalplanen er godkendt, og entreprenøren er klar - og forventer at få lov til at udvide sin eksisterende indboforsikring, kan vedkommende være uheldig. Enten går forsikringsselskabet med til at udvide policen med en forhøjet præmie og en omvendt reduceret dækning (hvilket effektivt mindsker beskyttelsen), eller også bliver udvidelsen helt afvist på grund af risikoen.
For at gribe denne situation korrekt an opfordrer vi til at kommunikere med din mægler fra starten af planlægningsfasen før byggeriet og sikre en anbefaling af en specialist eller et forsikringsselskab, der kan levere en omfattende all-risk-politik. Specialiserede policer er specielt designet til at dække risikoallokeringerne for hele arbejdet, hvilket sikrer kontrol og maksimal beskyttelse af aktivet.
Hvad kan gå galt?
Husejere begår ofte den fejl at stole på, at deres entreprenørs forsikringspolice giver beskyttelse. Det kan i nogle tilfælde resultere i betydelige økonomiske og følelsesmæssige konsekvenser. I en standard all-risk forsikring for entreprenører er en almindelig undtagelse, at skader på en eksisterende struktur ikke er forsikret og derfor kan efterlade kravet ubeskyttet.
I et tilfælde - en totalrenovering af stueetagen - fungerede en stor stålbjælke i dobbelt længde som det centrale punkt i værkets udvidelse. Kort efter monteringen af bjælken havde bygherren bemærket en åbning i murværket over bjælken, og det viste sig senere, at der var skader i konstruktionens indvendige og udvendige facadebeklædning og murværk. Det blev fastslået, at årsagen var, at man ikke havde understøttet belastningen tilstrækkeligt under installationen af bjælken. På trods af at bjælken var placeret korrekt, var skaden udelukkende relateret til den eksisterende struktur - og var derfor udelukket fra beskyttelse. På grund af den manglende specialistdækning blev kunden tvunget til at absorbere de betydelige økonomiske konsekvenser af de skader og ombygninger, der fulgte.
Risici og afhjælpning, vigtige strategier
Når en ejendom ændres strukturelt, kan der opstå en række hændelser, som kan føre til skade eller personskade, herunder vandudslip, storm/oversvømmelse, brand og tyveri. Af alle fysiske risici er hændelige skader (som omfatter uagtsomme og tilfældige skader samt strukturelt sammenbrud) den dyreste skadetype i forbindelse med renovering, idet den tegner sig for 29 % af alle omkostninger, ifølge den førende produktleverandør Renovation Underwriting. Skader forårsaget af uheld har også en tendens til at være de mest vidtrækkende og komplekse.
Det er vigtigt at afbøde og forebygge risici, hvor det er muligt, f.eks. ved at anvende lækagesøgningssystemer og sikre korrekt udførelse for at bekæmpe fremtidige vandskader. Endnu vigtigere er det, at man ikke forsømmer vigtigheden af at erhverve den rette forsikringsdækning for tilstrækkelige forsikringssummer i tilfælde af en skade, og man bør heller ikke stole på entreprenørernes forsikring. Endelig er det klogt at engagere specialiserede skadesbehandlere på de allertidligste stadier - især dem med dokumenteret ekspertise i forhold til kompleksiteten i forbindelse med HNW-konstruktioner og tab af ejendom.
Der er mange bevægelige dele i forbindelse med entrepriser og renoveringer, som, hvis de misforstås eller ikke anerkendes i løbet af byggeprocessen, kan forårsage forsikringsrelaterede dilemmaer på længere sigt. Derfor er det vigtigt at hjælpe kunderne med at forstå hvert enkelt forsikringselement og eventuelle konsekvenser for at sikre et gnidningsløst og omkostningseffektivt renoveringsprojekt uden konflikter.
Selv hvis skaden er forårsaget af uagtsomhed eller indrømmelse af fejl, mens arbejdet er i gang, kræver kontrakten, at entreprenøren og underentreprenørerne betragtes som fælles forsikringstagere for tabene.
Tags: skader, entreprenører, skader, forsikring, international, politikker, politik, ejendom, ejendomsskader, Storbritannien, Storbritannien, høj nettoformue