Oleh Andrew Buchanan, kepala pertanggungjawaban konstruksi, Australia
Mahkamah Agung New South Wales baru-baru ini memberikan keputusan penting tentang kewajiban perawatan yang harus dilakukan oleh praktisi bangunan di bawah Undang-Undang Praktisi Desain dan Bangunan (DBP) yang sangat dipublikasikan, yang mulai berlaku pada 11 Juni 2020.
Baik undang-undang maupun putusan pengadilan tersebut perlu mendapat perhatian lebih lanjut dari para profesional klaim konstruksi dan tanggung gugat.
Undang-Undang DBP tahun 2020
Undang-undang ini menciptakan kewajiban hukum yang tidak dapat didelegasikan dari para praktisi bangunan kepada pemilik (dan pemilik berikutnya) untuk melakukan perawatan yang wajar untuk menghindari kerugian ekonomi yang disebabkan oleh cacat yang timbul dari "pekerjaan konstruksi" (lihat di bawah) untuk jangka waktu 10 tahun. Periode ini sesuai dengan periode pembatasan penghentian selama satu dekade untuk pekerjaan bangunan yang cacat berdasarkan Undang-Undang Perencanaan dan Penilaian Lingkungan tahun 1979.
Memperluas tugas perawatan kepada pemilik berikutnya (untuk memasukkan perusahaan pemilik yang baru dibuat) adalah penyimpangan yang signifikan dari posisi sebelumnya dan oleh karena itu mengekspos praktisi bangunan pada risiko yang lebih besar - baik dalam hal periode di mana klaim dapat diajukan dan oleh siapa.
Undang-Undang DBP juga berlaku surut untuk semua pekerjaan bangunan, asalkan cacat tersebut muncul dalam periode 10 tahun sebelum 11 Juni 2020.
Pengembangan Jalan Goodwin kasus
Kasus terbaru dari Goodwin Street Developments Pty Ltd melawan Jesmond Unit Trust v DSD Builders Pty Ltd (in liq)menyangkut pembangunan tiga asrama akomodasi universitas, yang dimulai pada bulan Juli 2017 dan perselisihan yang muncul pada awal 2018 mengenai kemajuan pekerjaan dan dugaan cacat. Pada bulan Maret 2018, seseorang dengan sengaja merusak pekerjaan tersebut.
Mahkamah Agung mempertimbangkan apakah pembangunan rumah kos merupakan "pekerjaan konstruksi" dalam arti Undang-Undang DBP. Mengakui kesulitan dalam menafsirkan undang-undang dengan benar, putusan tersebut berisi pernyataan bahwa "penyelesaian pertanyaan tersebut melibatkan pertimbangan ketentuan yang berbelit-belit dari pasal 36 Undang-Undang DBP. Bagian ini tampaknya telah dirancang sedemikian rupa untuk membuat pemahamannya sesulit mungkin."
Secara ringkas, bagian 36 dari Undang-Undang DBP mendefinisikan "pekerjaan konstruksi" sebagai:
a) Pekerjaan bangunan
b) Persiapan desain yang diatur dan desain lain untuk pekerjaan bangunan
c) Pembuatan atau penyediaan produk bangunan yang digunakan untuk pekerjaan bangunan
d) Mengawasi, mengkoordinasikan, mengelola proyek, atau memiliki kendali substantif atas pelaksanaan pekerjaan apa pun yang disebutkan dalam a), b), atau c)
Hal ini juga menyatakan bahwa pekerjaan bangunan termasuk pekerjaan bangunan tempat tinggal dalam arti Undang-Undang Bangunan Rumah tahun 1989.
Pada akhirnya, pengadilan menyimpulkan bahwa ini adalah definisi yang inklusif, bukan eksklusif. Meskipun "pekerjaan bangunan" dalam Undang-Undang DBP secara tegas mencakup pekerjaan bangunan tempat tinggal (dalam arti Undang-Undang Bangunan Rumah), namun tidak mengecualikan pekerjaan bangunan non-perumahan lainnya.
Oleh karena itu, keputusan tersebut berpotensi memperluas penerapan Undang-Undang DBP di luar pekerjaan konstruksi perumahan (atau pekerjaan "Kelas 2", sesuai dengan Kode Konstruksi Nasional) untuk semua pekerjaan bangunan; pengecualian yang mungkin termasuk rumah yang diproduksi, tempat tinggal yang dapat dipindahkan, atau struktur terkait.
Konteks historis dan implikasi masa depan
Keputusan Pengadilan Tinggi Australia tahun 2014 di Brookfield Multiplex Ltd v Owners Corporation Strata Plan 61288 dan Anor telah membuat pemilik berikutnya hampir tidak mungkin berhasil melawan praktisi bangunan atas klaim kelalaian sehubungan dengan cacat bangunan atau kesalahan desain/sertifikasi. Karena kegagalan konstruksi yang diketahui secara luas dan signifikan, seperti Opal Tower di Sydney Olympic Park, DBP Act adalah upaya hukum untuk situasi tersebut.
Bagian 37 dari Undang-Undang DBP memperluas kewajiban kehati-hatian: "Seseorang yang melakukan pekerjaan konstruksi memiliki kewajiban untuk melakukan kehati-hatian yang wajar untuk menghindari kerugian ekonomi yang disebabkan oleh cacat-
a) di dalam atau terkait dengan bangunan tempat pekerjaan dilakukan, dan
b) yang timbul dari pekerjaan konstruksi."
Dalam kasus Goodwin Street Developments, klaim akhirnya dilanjutkan terhadap tergugat kedua (manajer proyek Daniel Roberts) setelah tergugat pertama (pembangun) mengalami likuidasi; Roberts dinyatakan bertanggung jawab penuh untuk membayar ganti rugi.
Putusan prosedural tahun 2022 di Pemilik - Rencana Strata No 84674 v Pafburn Pty Ltd menyatakan bahwa Pasal 37(1) "menyatakan, tanpa kualifikasi apa pun, bahwa setiap 'orang' yang 'melakukan pekerjaan konstruksi' memiliki tugas yang ditentukan. Oleh karena itu, Pasal 37(1) ditujukan tidak hanya untuk pembangun yang terlibat dalam 'pekerjaan bangunan' yang relevan, tetapi juga untuk 'orang' lain yang melakukan 'pekerjaan konstruksi' sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 36(1). ... Hal ini mencakup 'orang' yang mengawasi, mengkoordinasikan, mengelola proyek, atau 'sebaliknya' memiliki 'kendali substantif atas pelaksanaan' pekerjaan tersebut. 'Orang' tersebut bisa jadi adalah 'pemilik tanah yang berkaitan dengan pekerjaan konstruksi'."
Oleh karena itu, kewajiban yang dibebankan oleh Undang-Undang DBP tidak terbatas pada kontraktor utama; kewajiban tersebut juga berlaku untuk pengembang, manajer proyek, pengawas lapangan, atau siapa pun (termasuk individu) yang memiliki "kendali substantif" atas pelaksanaan pekerjaan. Namun, penggugat masih diharuskan untuk menunjukkan kelalaian di pihak praktisi bangunan dan hubungan sebab akibat antara rentang kendali substantif praktisi tersebut dan cacat subjek.
Praktisi bangunan (baik perusahaan maupun perorangan) sekarang dipastikan berhutang (dan telah berhutang, mengingat penerapan retrospektif DBP Act) kewajiban pribadi untuk berhati-hati kepada pemilik dan calon pemilik untuk mencegah kerugian ekonomi yang timbul dari semua pekerjaan konstruksi (bukan hanya perumahan) yang mereka lakukan di New South Wales.
Hal-hal penting yang dapat diambil
- Undang-Undang DBP, yang mulai berlaku pada 11 Juni 2020, membebankan kewajiban kehati-hatian pada praktisi bangunan, membuat mereka bertanggung jawab atas kerugian ekonomi yang timbul dari cacat selama 10 tahun; kewajiban ini berlaku surut.
- Definisi "praktisi bangunan" meluas ke orang-orang yang memiliki "kendali substantif" atas "pekerjaan konstruksi".
- "Pekerjaan konstruksi" sekarang dianggap mencakup semua struktur bangunan dan tidak terbatas pada pekerjaan Kelas 2 seperti yang didefinisikan oleh Kode Konstruksi Nasional.
Catatan tambahan dari Neil Wright, kepala bagian pertanggungjawaban, Australia
Di Sedgwick, kami dengan bangga memanfaatkan keahlian teknis kami untuk memberikan solusi klaim ahli yang hemat biaya bagi klien kami. Tim kami di Australia memiliki pengalaman yang luas di semua kelas klaim tanggung gugat, mulai dari klaim cedera akibat kecelakaan sederhana akibat tersandung atau tergelincir hingga penarikan produk bernilai jutaan dolar dan klaim ganti rugi profesional. Di antara kami, kami memiliki masa kerja gabungan selama ratusan tahun!
Dengan menerapkan pengetahuan kami secara tidak memihak, kami dapat mengambil sudut pandang yang obyektif terhadap situasi klaim dan memberikan panduan yang jelas kepada klien. Para ahli kami dengan terampil mengubah masalah yang kompleks menjadi solusi yang dapat dikelola.
Blog ini merupakan seri pertama dari seri di mana para ahli tanggung gugat kami akan berbagi pengetahuan dan keahlian mereka untuk kepentingan semua pihak di industri ini. Nantikan blog kedua yang akan segera hadir.
Untuk informasi lebih lanjut tentang kemampuan pertanggungjawaban kami di Australia, silakan lihat di sini atau hubungi saya.
> Pelajari lebih lanjut - baca tentang kami Tanggung jawab konstruksi Australia dan kemampuan terkait.
Tags: Australia, bangunan, Kecelakaan, Klaim kecelakaan, konstruksi, klaim konstruksi, Undang-Undang DBP, cedera, internasional, Kewajiban, Klaim kewajiban, Pandangan tentang merek, Pandangan tentang kinerja, Wales