Lorsqu'un entrepreneur cause par négligence des dommages à la propriété de votre voisin, êtes-vous responsable ou l'entrepreneur l'est-il ? Tous les contrats de construction sont-ils identiques en ce qui concerne les risques, l'assurance et les responsabilités en matière de dommages ? Le constructeur souscrit-il une assurance pour ses travaux en même temps que le preneur d'assurance ou séparément ? Ce ne sont là que quelques questions pertinentes que l'un des 2,8 millions de millionnaires du Royaume-Uni peut se poser avant d'entreprendre des travaux de rénovation importants. Il est essentiel que les clients fortunés comprennent les risques liés à la construction, qu'ils soient conscients des responsabilités contractuelles des principales parties et intervenants, et qu'ils s'assurent d'obtenir la police d'assurance adéquate pour protéger leurs biens.
Le boom de la remodernisation
Le marché de la rénovation moderne a connu une ascension rapide et fulgurante au Royaume-Uni et dans les principales économies mondiales. Les investisseurs prévoient depuis longtemps le potentiel de croissance de l'immobilier sur le marché britannique. Et grâce à l'attention collective portée aux acheteurs étrangers qui investissent dans les capitaux britanniques - en particulier dans les constructions et rénovations à grande échelle - le boom de l'immobilier de luxe est arrivé.
Dans des villes comme Londres, où le manque d'espace dans les zones recherchées empêche les constructions horizontales et où les restrictions locales en matière d'urbanisme et de construction empêchent les constructions verticales (souvent limitées à un seul étage), une tendance structurelle est apparue : la construction vers le bas. Londres a ainsi vu se multiplier les maisons dites "icebergs", ou méga-sous-sols, construites discrètement sous la surface du sol. Ces rénovations confèrent une valeur considérable à une maison ; à Chelsea et Kensington, l'ajout d'un sous-sol peut augmenter la valeur d'une maison de 15 000 livres sterling par mètre carré.
Bien que l'inflation ait cédé la place à une baisse de l'appétit, de nombreux investisseurs internationaux sont désireux de surmonter les turbulences économiques - en utilisant les propriétés comme des maisons d'accueil ou des établissements alternatifs jusqu'à ce que le moment soit venu de capitaliser sur des rendements inattendus par le biais de la location ou de la vente. Les maisons au Royaume-Uni valent aujourd'hui plus qu'avant la pandémie de COVID-19. Les clients fortunés cherchent constamment à imposer leur propre caractère à leurs propriétés afin d'atteindre une stature de richesse plus dominante, et tant que la tendance à l'embellissement des espaces de vie persiste, l'essor des rénovations modernes n'est pas près de disparaître - et le secteur de l'assurance doit s'y préparer.
L'intérêt de comprendre chaque élément de l'assurance
Lorsqu'un client entreprend une reconstruction - par exemple, pour donner du caractère à un bâtiment - le projet commence par la phase des travaux préliminaires. Il faut d'abord faire appel à un architecte, puis à des concepteurs et à des ingénieurs structurels pour faciliter la vision et s'assurer que les travaux sont réalisables. Ensuite, la commission d'urbanisme de votre bureau local d'urbanisme doit délivrer un permis de construire par le biais d'un accord. Il s'agit souvent de processus longs et fastidieux qu'il convient de mener à bien le plus tôt possible. Dans l'attente des résultats, faites appel à un entrepreneur et établissez un budget détaillé. Dans le cas de biens patrimoniaux et de projets plus exigeants, des études spécialisées peuvent être nécessaires pour évaluer l'adéquation des travaux.
Travaux contractuels
Au cours des premières phases du projet, les clients fortunés devraient investir dans un contrat-cadre afin de maximiser la protection de toutes les parties prenantes. Le Joint Contracts Tribunal (JCT) est sans doute le contrat standardisé le plus facile à comprendre du point de vue du client. Il s'agit d'une série de formulaires contractuels standardisés qui répondent à différents degrés de complexité et de coût pour tous les projets de construction. La fonction principale d'un contrat est de répartir les risques et les responsabilités de toutes les parties impliquées, en particulier celles de l'employeur et de l'entrepreneur.
Le JCT décrit plusieurs éléments convenus des travaux : la valeur du projet, les dates de début et d'achèvement, les options d'assurance pertinentes, etc. La répartition des risques et des responsabilités en matière d'assurance est basée sur l'une des trois options d'assurance choisies dans le contrat. Quelle que soit l'option choisie, toutes pèsent lourdement sur l'entrepreneur en cas de dommages corporels ou matériels.
Dans le cadre du contrat JCT, les responsabilités en matière d'assurance sont généralement les suivantes : Option A, lorsque l'entrepreneur est responsable de l'assurance des travaux en nom commun avec l'employeur, sur une base tous risques ; option B, lorsque l'employeur est responsable de l'assurance des travaux en nom commun avec l'entrepreneur, sur une base tous risques ; et option C, lorsque l'employeur est responsable de l'assurance des travaux en commun avec l'entrepreneur en ce qui concerne les structures existantes.
Cependant, on croit souvent à tort que les polices d'assurance pour les personnes fortunées répondent à toutes les éventualités. Si un propriétaire appelle son assureur à la dernière minute lors d'une rénovation - après l'approbation du plan local et la préparation de l'entrepreneur - et qu'il espère obtenir l'autorisation d'étendre son assurance habitation existante, il risque de ne pas avoir de chance. Soit l'assureur accepte d'étendre la police, mais en augmentant la prime et en réduisant la couverture (ce qui diminue la protection), soit l'extension est refusée pour des raisons de risque.
Pour aborder correctement cette situation, nous vous encourageons à communiquer avec votre courtier dès le début de la phase de planification des travaux et à lui recommander un souscripteur ou un assureur spécialisé capable de fournir une police d'assurance tous risques. Les polices spécialisées sont spécifiquement conçues pour couvrir la répartition des risques de l'ensemble des travaux, ce qui permet de contrôler et de protéger au maximum l'actif.
Qu'est-ce qui peut mal tourner ?
Les propriétaires commettent souvent l'erreur de se fier à la police d'assurance de leur entrepreneur pour se protéger. Dans certains cas, cela peut avoir des conséquences financières et émotionnelles considérables. Dans une police d'assurance tous risques pour entrepreneurs, une exclusion courante stipule que tout dommage causé à une structure existante n'est pas assuré et peut donc laisser le sinistre en suspens.
Dans un cas - une rénovation complète du rez-de-chaussée - une grande poutre en acier de deux longueurs a servi de point central à l'extension des travaux. Peu après l'installation de la poutre, le client a remarqué une ouverture dans la maçonnerie au-dessus de la poutre, et il s'est avéré par la suite que des dommages se matérialisaient dans le fascia et la maçonnerie internes et externes de la structure. La cause a été déterminée comme étant un défaut de support adéquat de la charge pendant l'installation de la poutre. Bien que la poutre ait été placée correctement, les dommages ne concernaient que la structure existante - et étaient donc exclus de la protection. En l'absence de couverture spécialisée, le client a été contraint d'absorber les répercussions financières substantielles des dommages et des travaux de réfection qui ont suivi.
Risques et atténuation, stratégies clés
Lorsqu'un bien immobilier est modifié structurellement, une série d'événements peuvent se produire et entraîner des dommages ou des blessures, notamment des fuites d'eau, des tempêtes ou des inondations, des incendies et des vols. De tous les risques physiques, les dommages accidentels (qui comprennent les dommages non négligents et fortuits ainsi que l'effondrement de la structure) sont le type de dommage le plus coûteux pour les rénovations, représentant 29 % de tous les coûts, selon le principal fournisseur de produits Renovation Underwriting. Les réclamations pour dommages accidentels ont également tendance à être les plus étendues et les plus complexes par nature.
Il est essentiel d'atténuer et de prévenir les risques dans la mesure du possible, par exemple en déployant des systèmes de détection des fuites et en veillant à ce que l'exécution des travaux soit correcte afin d'éviter que des dégâts d'eau ne se produisent à l'avenir. Plus important encore, il ne faut pas négliger l'importance d'acquérir la bonne couverture d'assurance pour les sommes assurées adéquates en cas de sinistre, ni se fier à l'assurance de l'entrepreneur. Enfin, il est judicieux de faire appel aux services de professionnels spécialisés dans les sinistres dès les premières étapes - en particulier ceux qui ont une expertise avérée des complexités associées aux constructions et aux sinistres immobiliers des ménages à haut revenu.
Les travaux contractuels et les rénovations comportent de nombreux éléments mobiles qui, s'ils sont mal compris ou ignorés tout au long du processus de construction, peuvent entraîner des dilemmes en matière d'assurance. C'est pourquoi il est essentiel d'aider les clients à comprendre chaque élément d'assurance et toutes les implications possibles, afin que le projet de rénovation se déroule sans heurts et de manière rentable.
Même si le dommage est causé par une négligence ou une reconnaissance de faute, pendant que les travaux sont en cours, le contrat exige que l'entrepreneur et les sous-traitants soient considérés comme des co-assurés pour les pertes.
Tags : Sinistres, entrepreneurs, Dommages, Assurance, international, Polices, Polices, Sinistres immobiliers, Dommages immobiliers, Royaume-Uni, Royaume-Uni