Af Brian McDonald, ACII APCIP, leder af bedrageri-engagement
Ejendomsinvestorer og kommercielle udlejere ønsker og har brug for lejere, der respekterer og bebor deres enheder, mens de betaler den aftalte leje til tiden.
Det er et faktum. Hvis en lejer rejser, bevarer de deres investering - generelt i sikker forvisning om, at den perfekte lejer kun er en forespørgsel væk. Før marts 2020 havde ejendomsinvestorer henvendt sig til regeringen for at få mere støtte - med henvisning til ting som tillæg til stempelafgiften og ændringer i skattelettelsen for buy-to-let-realkreditlån. Men regeringen mente, at udlejerne var i en god position. Renterne var fortsat rekordlave, og i de fleste henseender var markedet sundt og havde ikke brug for incitamenter.
Landskab i forandring
På grund af omstændigheder uden for deres kontrol har udlejerne oplevet en dramatisk ændring i deres investeringslandskab. Selv før pandemien var bycentrene gået ind i usikre tider med et skift i kundernes indkøbsvaner - de valgte at købe online frem for at besøge fysiske butikker.
Presset steg på nogle af de mangeårige lejere, som havde svært ved at holde sig oven vande på baggrund af det faldende besøgstal. Nogle havde ingen anden mulighed end at sige op og aflevere deres nøgler. Og netop som udlejerens søgen efter en ny lejer skulle til at begynde, ændrede COVID-19 alt. Detailhandel, fritidsaktiviteter og almindelig handel - alt blev stille.
Støtte fra regeringen
På lokalt plan var alles opmærksomhed, indsats og finansiering fokuseret på at tackle pandemien. Initiativer til at fremme handel, investeringer og kommerciel ekspansion i bymidten blev lagt på is. Selv en dramatisk reduktion af lejepriserne (med mindst 10 % i gennemsnit) ser ud til at være gået ubemærket og upåagtet hen.
Når vi nærmer os afslutningen på regeringens COVID-19-støtteprogram, kan den økonomiske situation for mange ejendomsinvestorer blive presset til det yderste. Afslutningen på orlovsordningen er en stor ubekendt. Den har kørt i mere end 18 måneder - til en pris af ca. 66 milliarder pund - og har beskyttet 11 millioner job. Men hvor mange af disse job, der fortsat vil være levedygtige, er endnu uvist. Låneordninger skal betales tilbage, og tabet af orlovsbetalinger til personalet kan ramme hårdt. De fleste lejere er nu mere tilbøjelige til at reducere det kommercielle gulvareal end at overveje planer om at udvide.
Potentiel løsning: Ændret anvendelse?
For ejendomsinvestorer med ubeboede enheder ser udsigterne dystre ud, men hvis de ikke allerede har overvejet det, kan en ændring af anvendelsen være en mulighed. De lokale myndigheder kan være åbne over for et skift i brugen fra detailhandel eller kontor til boliger, men hvor lang tid vil det tage fra start til slut? Og kan investoren vente?
I modsætning til under finanskrakket i 2008 bør banksektoren være støttende. Hvis der er betydelig kapital på plads, vil de forhåbentlig være tålmodige og velvillige over for udviklingsplaner for huse eller lejligheder, hvis de holdes informeret, og lånene tilbagebetales til tiden. Men under COVID-19-krisen havde mange offentlige tjenester svært ved at behandle ansøgninger hurtigt, og alt, hvad der ikke er standard, kan tage længere tid eller falde i bunken "for vanskeligt". I mellemtiden øges presset. Lånefrihed og lave renter har hjulpet, men manglende indtægter og et vanskeligt cash flow begynder at mærkes.
Potentiel løsning: Komplet ombygning?
At sælge en ubeboet, ældre bygning uden byggetilladelse er lige så uinteressant for andre investorer, så udsigten til et tidligt salg mindskes. Det kan være overkommeligt at rive bygningen ned, men det tærer også på kapitalen. Når man overvejer en genopbygning, skal man tage højde for den seneste stigning på 26 % i byggematerialer og den generelle mangel på byggematerialer i Storbritannien. For ikke at nævne stigningen på 20 % i lønomkostningerne - alt sammen noget, der vil puste budgettet op, forlænge færdiggørelsen og potentielt gøre det uigennemførligt. Måske er den bedste løsning at sælge jorden til langsigtet boligudvikling, men det er også forbundet med risiko. Husbyggere er ikke kendt for deres hurtige indkøb, og tilbuddene indeholder ofte forbehold og nemme "udveje".
Potentiel løsning: Skade gennem design?
De fleste investorer vil fordoble indsatsen for at markedsføre deres ejendom i et ærligt forsøg på at sikre sig en anden pålidelig og mangeårig lejer. Men for de skruppelløse, men betydningsfulde få, bliver en brand (eller endda et sprængt rør) - som er designet til at ødelægge bygningen og gøre nedrivning og rydning af grunden uundgåelig - en risiko, de er parate til at tage.
Sedgwick er godt positioneret til at afdække disse begivenheder for vores forsikringskunder og gennemføre en retfærdig og ansvarlig undersøgelse for at opdage ethvert fremherskende motiv og fastslå årsagen. AI-teknologi hjælper os også med at forstå de tendenser og aktiviteter, der er af interesse for emner som erhvervsbrande, hvilket er uvurderligt. Når vi går ind i vinteren 2021 og ind i noget af et ukendt finanspolitisk farvand, skal vi sikre, at kunder med ægte krav ikke bliver forfordelt af dem, der tror, at de kan stole på deres forsikringspolice for et helt ulovligt, økonomisk fix.
Tags: Kommercielle skader, kommerciel udlejer, COVID-19, Udviklende risici + respons, Hærdende marked, investeringslandskab, pandemi, Post-COVID-virkelighed, ejendomsinvestorer, Trends + Transformation