Af Andrew Buchanan, chef for byggeansvar, Australien
Højesteret i New South Wales afsagde for nylig en vigtig dom om den omsorgspligt, som bygningsarbejdere har i henhold til den meget omtalte Design and Building Practitioners (DBP) Act, som trådte i kraft den 11. juni 2020.
Både loven og domstolens afgørelse fortjener yderligere opmærksomhed fra fagfolk inden for byggeri og ansvarsskader.
DBP-loven fra 2020
Loven skabte en ikke-delegérbar lovbestemt omsorgspligt, som bygningsarbejdere har over for ejere (og efterfølgende ejere), til at udvise rimelig omhu for at undgå økonomisk tab forårsaget af mangler, der opstår som følge af "byggearbejde" (se nedenfor) i en periode på 10 år. Denne periode svarer til den ti år lange forældelsesfrist for mangelfuldt byggearbejde i henhold til loven om miljøplanlægning og -vurdering fra 1979.
At udvide omsorgspligten til efterfølgende ejere (til også at omfatte nyoprettede ejerforeninger) er en betydelig afvigelse fra den tidligere holdning og udsætter derfor bygningsarbejdere for større risici - både med hensyn til den periode, hvor der kan rejses krav, og af hvem.
DBP-loven gælder også med tilbagevirkende kraft for alle byggearbejder, forudsat at manglen blev åbenbar i 10-årsperioden før 11. juni 2020.
Udvikling af Goodwin Street sag
Den nylige sag om Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust v DSD Builders Pty Ltd (in liq)drejede sig om opførelsen af tre universitetsboliger, hvor byggeriet blev påbegyndt i juli 2017, og hvor der i begyndelsen af 2018 opstod tvister om arbejdets fremdrift og påståede mangler. I marts 2018 beskadigede nogen arbejdet med ond vilje.
Højesteret overvejede, om opførelsen af pensionater udgjorde "byggearbejde" i DBP-lovens forstand. Dommen anerkender, at det er vanskeligt at fortolke loven korrekt, og indeholder en bemærkning om, at "løsningen af spørgsmålet indebærer overvejelse af den labyrintiske bestemmelse i § 36 i DBP-loven. Paragraffen synes at være udformet på en sådan måde, at den er så vanskelig at forstå som muligt."
Sammenfattende definerer § 36 i DBP-loven "bygge- og anlægsarbejde" som:
a) Byggearbejde
b) Udarbejdelse af regulerede designs og andre designs til bygningsarbejde
c) Fremstilling eller levering af en byggevare, der anvendes til byggearbejde
d) at føre tilsyn med, koordinere, projektlede eller på anden måde have væsentlig kontrol over udførelsen af det arbejde, der er nævnt i a), b) eller c)
Den siger også, at byggearbejde omfatter boligbyggeri i henhold til loven om boligbyggeri fra 1989.
I sidste ende konkluderede retten, at dette var en inkluderende, snarere end eksklusiv, definition. Mens "byggearbejde" i DBP-loven udtrykkeligt omfatter boligbyggeri (i henhold til loven om boligbyggeri), udelukker det ikke andet byggearbejde, der ikke er boligbyggeri.
Dommen udvider derfor potentielt anvendelsen af DBP-loven ud over boligbyggeri (eller "klasse 2"-arbejde i henhold til det nationale byggekodeks) til alt byggearbejde; mulige undtagelser omfatter fabriksfremstillede huse, flytbare boliger eller tilknyttede strukturer.
Historisk kontekst og fremtidige implikationer
Den australske højesterets afgørelse fra 2014 i Brookfield Multiplex Ltd mod Owners Corporation Strata Plan 61288 og Anor havde gjort det praktisk talt umuligt for efterfølgende ejere at få medhold i krav om uagtsomhed i forbindelse med bygningsfejl eller design-/certificeringsfejl. På grund af alment kendte og betydelige byggefejl, såsom Opal Tower i Sydney Olympic Park, er DBP-loven det lovbestemte middel til at afhjælpe den situation.
DBP-lovens § 37 udvider omsorgspligten: "En person, der udfører byggearbejde, har pligt til at udvise rimelig omhu for at undgå økonomisk tab forårsaget af fejl- og mangler.
a) i eller i forbindelse med en bygning, som arbejdet udføres for, og
b) som følge af byggearbejdet."
I Goodwin Street Developments blev kravet i sidste ende rejst mod den anden sagsøgte (projektleder Daniel Roberts), efter at den første sagsøgte (bygherren) var gået i betalingsstandsning; Roberts blev fundet fuldt ud erstatningsansvarlig.
Den processuelle afgørelse fra 2022 i Ejerne - Strata Plan No 84674 v Pafburn Pty Ltd fastslog, at § 37(1) "uden forbehold bestemmer, at enhver 'person', der 'udfører byggearbejde', har den foreskrevne pligt. Section 37(1) er derfor ikke kun rettet mod en bygherre, der udfører det relevante 'byggearbejde', men mod enhver anden 'person', der udfører 'byggearbejde' som defineret i section 36(1). ... Det omfatter en "person", der overvågede, koordinerede, projektledte eller "på anden måde" havde "væsentlig kontrol over udførelsen" af arbejdet. Denne 'person' kan meget vel være 'ejeren af den grund, hvor byggearbejdet udføres'."
Derfor er de pligter, der pålægges af DBP-loven, ikke begrænset til hovedentreprenøren; de kan også gælde for bygherrer, projektledere, byggeledere eller enhver anden (herunder enkeltpersoner) med "materiel kontrol" over arbejdets udførelse. Det kræves dog stadig, at sagsøgere påviser både uagtsomhed fra den udførende entreprenørs side og en årsagssammenhæng mellem den udførendes væsentlige kontrol og den pågældende mangel.
Det er nu bekræftet, at bygningsarbejdere (både virksomheder og enkeltpersoner) har (og har haft, da DBP-loven gælder med tilbagevirkende kraft) en personlig omsorgspligt over for ejere og fremtidige ejere for at forhindre økonomisk tab som følge af alt (ikke kun bolig-) byggearbejde, de har udført i New South Wales.
De vigtigste pointer
- DBP-loven, som trådte i kraft den 11. juni 2020, pålægger bygningshåndværkere en omsorgspligt, der gør dem ansvarlige for økonomiske tab som følge af mangler i 10 år; denne pligt gælder med tilbagevirkende kraft.
- Definitionen af "bygningsarbejdere" omfatter også personer, der havde "væsentlig kontrol" over "byggearbejdet".
- "Byggearbejder" anses nu for at omfatte alle bygningskonstruktioner og er ikke begrænset til klasse 2-arbejder som defineret i det nationale byggekodeks.
Efterskrift fra Neil Wright, chef for ansvar, Australien
Hos Sedgwick er vi stolte af at bruge vores tekniske ekspertise til at levere omkostningseffektive ekspertløsninger til vores kunder. Vores australske team har bred erfaring med alle former for erstatningskrav, lige fra simple snuble- og skridskadesager til produkttilbagekaldelser og erstatningskrav i millionklassen. Tilsammen har vi flere hundrede års erfaring!
Ved upartisk at anvende vores viden er vi i stand til at indtage et objektivt standpunkt i forhold til krav og give kunderne klar vejledning. Vores eksperter er dygtige til at omdanne komplekse problemer til håndterbare løsninger.
Denne blog er første del af en serie, hvor vores ansvarseksperter vil dele ud af deres viden og ekspertise til gavn for alle i branchen. Hold øje med den anden blog, som kommer snart.
For mere information om vores ansvarskapacitet i Australien, se venligst se her eller kontakt mig.
> Få mere at vide - Læs om vores australske ansvar for byggeri og relaterede kompetencer.
Tags: Australien, bygning, Skade, Skadekrav, byggeri, byggekrav, DBP Act, skade, international, Ansvar, Ansvarskrav, Se på mærker, Se på ydelse, Wales